Expertises immobilières commerciales
Immobilier commercial, valeur locative, valeur vénale, valeur d’un fonds de commerce
La réglementation française confère au preneur à bail commercial un droit au renouvellement.
Il y a un lien étroit entre la valeur locative de marché, qui est la contrepartie financière du bail que le propriétaire peut espérer percevoir, la valeur du fonds de commerce qui va permettre de calculer le montant de l’indemnité d’éviction dans l’hypothèse ou la propriétaire veut récupérer l’usage de ses murs commerciaux, et la valeur vénale des murs.
Immobilier commercial
Sur la notion de valeur locative de marché
Lors du renouvellement d’un bail commercial, la détermination de la valeur locative de marché et de celle de l’éventuelle modification des facteurs locaux de commercialité constitue un enjeu majeur pour les parties, puisque ce montant va conditionner les rapports financiers (charge pour le locataire et revenu pour le propriétaire) pour une période de 9 ans.
En matière d’immobilier commercial, et plus particulièrement de boutiques la fixation du loyer est réglementée par les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce.
Nous pouvons observer qu’il est largement fait appel à la notion de prix couramment pratiqués dans le voisinage. On conçoit aisément qu’il s’agit là d’une analyse des prix pratiqués sur un secteur donné.
Sur la notion de valeur vénale d’un fonds de commerce
L’un des premiers critères de l’évaluation des murs commerciaux consiste à analyser la valeur locative de marché du bien (ou le loyer telle que figurant dans le bail.)
Cette somme va constituer un revenu pour le propriétaire et l’on pourra donc analyser la valeur du bien à travers une ou plusieurs méthodes de capitalisation.
La capitalisation pourra s’effectuer :