Immobilier commercial

Expertises immobilières commerciales

Immobilier commercial, valeur locative, valeur vénale, valeur d’un fonds de commerce

La réglementation française confère au preneur à bail commercial un droit au renouvellement.

Il y a un lien étroit entre la valeur locative de marché, qui est la contrepartie financière du bail que le propriétaire peut espérer percevoir, la valeur du fonds de commerce qui va permettre de calculer le montant de l’indemnité d’éviction dans l’hypothèse ou la propriétaire veut récupérer l’usage de ses murs commerciaux, et la valeur vénale des murs.

Sur la notion de valeur locative de marché

Lors du renouvellement d’un bail commercial, la détermination de la valeur locative de marché et de celle de l’éventuelle modification des facteurs locaux de commercialité constitue un enjeu majeur pour les parties, puisque ce montant va conditionner les rapports financiers (charge pour le locataire et revenu pour le propriétaire) pour une période de 9 ans.

En matière d’immobilier commercial, et plus particulièrement de boutiques la fixation du loyer est réglementée par les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce.

Nous pouvons observer qu’il est largement fait appel à la notion de prix couramment pratiqués dans le voisinage. On conçoit aisément qu’il s’agit là d’une analyse des prix pratiqués sur un secteur donné.

Recueillir des éléments de loyers.

Et notamment de loyers fixés « amiablement », en effet les différents observatoires existants, malgré leurs qualités, n’ont qu’une vision très parcellaire des prix pratiqués en matière de loyers commerciaux.

Il n’est dès lors pas réellement envisageable de ne se fier qu’à ces indicateurs statistiques.

Ainsi le premier rôle de l’expert consiste à constituer une base de données de valeurs locatives. Pour ce faire il va recueillir auprès des commerçants ou des propriétaires toutes les informations concernant les baux en cours (ou ceux en vigueur à l’époque du renouvellement).

L’expert immobilier va en particulier s’attacher aux clauses concernant la durée, la destination des locaux loués, la consistance juridique des locaux, le loyer, le type de révision (légale ou dite d’échelle mobile), les charges annexes.
Analyser les locaux loués. Ici il convient de noter l’importance de la notion de surface pondérée.

En matière commerciale il est fait appel à la notion de m² de surface utile pondérée. Dit autrement toutes les surfaces n’auront pas le même coefficient (exemple – une réserve en sous-sol ne sera pas valorisée de la même manière que des m² de boutique).

Différentes méthodes d’estimation financière existent et de nombreux facteurs viennent impacter, à la hausse ou à la baisse, la valeur du fonds de commerce..

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Sur la notion de valeur vénale d’un fonds de commerce

La valeur du fonds de commerce est directement lié à l’existence d’un bail (sauf exploitation directe par le propriétaire).

Il existe deux hypothèses de valorisation très distinctes :

Celle ou la valeur du fonds et du droit au bail se confondent.

C’est notamment le cas dans des secteur géographiques ou la pression commerciales est forte. On observe que des enseignes, concept… peuvent parfaitement acquérir un fonds de commerce en vue, non pas d’en assurer une continuité d’activité, mais pour implanter leur propre concept. Dès lors c’est bien le droit au bail qui est acheté, les autres éléments corporels ou incorporels n’ayant que peu d’intérêts.
Celle ou la valeur du fonds et du droit au bail diffèrent fortement.

Il s’agit d’analyser de manière spécifique la valeur des éléments dits incorporels tels que la clientèle, amis également corporels (inventaire et état du matériel…).

Pour ce faire le bilan de l’exploitant (Chiffre d’affaire, marge commerciale, immobilisation …) va constituer un bon indicateur.
Il est d’usage sur la base de ces éléments d’appliquer des coefficients de valorisation par rapport à chaque activité. A noter cependant que les méthodes plus modernes nous amènent à retenir des exemples concrets de ventes de fonds de commerces « comparables » pour en retenir les principaux facteurs de valorisation.

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Sur la notion de valeur vénale d’un fonds de commerce

L’un des premiers critères de l’évaluation des murs commerciaux consiste à analyser la valeur locative de marché du bien (ou le loyer telle que figurant dans le bail.)

Cette somme va constituer un revenu pour le propriétaire et l’on pourra donc analyser la valeur du bien à travers une ou plusieurs méthodes de capitalisation.

La capitalisation pourra s’effectuer :

A travers un taux déterminé par comparaison.

Il s’agit d’aller rechercher des mutations de locaux commerciaux sur un secteur, les rapprocher de leurs niveaux de loyer perçus au moment de la vente pour vérifier quel était le taux normatif de rendement pour un acquéreur sur un secteur donné.
A travers un taux théorique. Un taux de rendement est en effet la résultante de plusieurs taux qui s’additionnent,
- celui du coût de l’argent (généralement basé sur le TEC 10),
- des frais de gestion (généralement pourcentage du loyer)
- de l’amortissement du bien (en fonction de sa qualité un bien n’a pas la même durée de vie)
- d’une prime de risque, liée à l’activité, la nature des locaux, le secteur géographique…
À travers une méthode d’actualisation des flux futurs, cela consiste à intégrer dans un modèle économique l’ensemble des flux futurs liés à la possession d’un bien, et ce tant pour les recettes (loyers, refacturation de charges, refacturation d’impôts…) que pour les dépenses (charges, entretien, impôts, vacance locative, frais de gestion, assurances…). L’analyse de ces dépenses, couplée à une valorisation future probable du bien permet avec un « Taux de Rendement Interne » cible de déterminer la valeur d’un actif.
Une deuxième approche consiste à procéder à une analyse avec une méthode de comparaison. C’est-à-dire par référence aux locaux commerciaux vendus sur un secteur.

Cependant il faut être vigilent sur la stricte prise en compte d’un prix au m² car plusieurs facteurs influent énormément sur ce point :
- La surface pondérée des locaux
- La valeur locative de marché et le loyer réellement payé par le locataire
- La situation exacte du local par rapport aux comparables.